摘要：近日，腾讯全球总部——大铲湾企鹅岛开工，而最新方案也一同公布，方案整合了之前MVRDV、NBBJ等设计团队方案，有几个地方进行了优化。最大的一个不同是，最新方案中西侧的大铲湾码头调整为湿地公园！看来，大铲湾码头这是要调走了？01 公布的最新...
近日，腾讯全球总部——大铲湾企鹅岛开工，而最新方案也一同公布，方案整合了之前MVRDV、NBBJ等设计团队方案，有几个地方进行了优化。
最大的一个不同是，最新方案中西侧的大铲湾码头调整为湿地公园！看来，大铲湾码头这是要调走了？
01
公布的最新方案
大铲湾码头调整为湿地公园
在本次公布的最新方案可以看到，大铲湾码头调整为了湿地公园。
此前竞赛阶段的几个方案都是按照西侧为码头条件设计的：
而本次开工公布的最新方案，是将码头调走转为湿地公园，可以说为企鹅岛更显“高大上”！
02
企鹅岛”200万㎡“网络城市
未来近10万腾讯人在这里办公
“企鹅岛”将建立一座面积达200万㎡的“网络城市”。约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。
其总体规划以人为核心，建筑、区块、交通和开放式空间的设计都以人的体验为焦点而设计，避免机动车辆的干扰，以及随之而来的噪音、污染和快节奏紧张感。开放式的通透园区提供充足的公共空间和配套设施，并以地铁、自行车道等方式与城市其他区域便捷相连。
规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业将进驻，形成“六基地一平台”。
“网络城市”规划中包含办公区、员工公寓、商业单元、公共设施、学校（9年一贯制中小学及高中）和会议中心。根据估算，该项目最终可容纳8-10万名员工，并在建成后对所有市民开放。
03
用地80万平，总建面200万㎡
在深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案里，首次公示了地块的情况：
（一）用地规模：80.9万平方米
（二）用地功能：新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC）
（三）建设规模：建筑面积200万平方米（以最终土地使用权出让合同为准）
（四）土地供应方式：“带产业项目”挂牌出让
（五）期限：三十年
04
用地将填补腾讯公办面积缺口
在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。
根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米,办公面积缺口达130万平方米。
目前，项目意向用地单位腾讯科技（深圳）有限公司在深圳市南山区已有两块产业用地，分别为：2006年2月取得T304-0111地块，土地面积5999.85平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯大厦；2010年4月取得T204-0072地块，土地面积18650.95平方米，土地功能为工业用地，已建腾讯滨海大厦。
项目意向用地单位关联公司腾讯数码（深圳）有限公司在深圳市南山区已有一块产业用地，于2015年5月取得T201-0081地块，土地面积24947.84平方米，土地功能为商业性办公用地，在建腾讯前海大厦。
05
如何使用「互联网+」
未来科技城？
腾讯的业务持续增长，2018年实现总收入约3127亿元人民币；实现盈利约775亿元人民币。
根据规划，项目的主要建设内容：项目将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。
需求面积：根据建设项目的规划，建筑面积共计约200万平方米。
其中：
效果广告研发推广基地项目25万平方米；
互联网云全球研发基地项目25万平方米；
国际互联网+医疗基地项目24万平方米；
互联网+教育创新实践基地项目24万平方米；
互联网体育产业互动基地项目22万平方米；
互联网+双创基地项目10万平方米；
前沿科技领域研究中心项目20万平方米；
其它配套设施建筑面积50万平方米。
项目将在取得土地使用权起7年内建成投产;将分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。
不同于腾讯此前在深圳三个地块，该土地的用地功能为新型产业用地（M0）+公共管理与服务设施用地（GIC），土地供应方式为「带产业项目」挂牌出让，土地使用权期限为30年。
项目投入产出效率：
1. 投产时间：项目取得土地使用权起7年内建成投产;项目分两期建设，其中一期取得土地使用权起5年内建成投产。
2. 投资强度：投资强度（投资总额/占地面积）≥48000万元/公顷。
3. 产出效率：用地产出（单个监管期内年均营业收入/占地面积）≥60000万元/公顷•年。
4. 纳税强度：纳税强度（单个监管期内年均实缴纳税额/占地面积）≥1500万元/公顷•年。
5. 节能环保：产值能耗（单位产值的年能耗量）≤0.02吨标准煤/万元•年。
06
未来科技城配套齐全
前面说道，腾讯「互联网+」未来科技城是酝酿数年的结果。并且有大量的配套规划。
从“海域土地许可”性质用地变更成“产业用地”；从第一次设计到后续的逐步成熟，规划也根据实际情况经过数次的变更。配套规划也逐步的完善。
如果不排除就业人口和居住人口有叠加，图中“数十万高新人才”的规划与《“互联网+”未来科技城规划》有点出入。
而根据这块地的用地面积和就业、居住人口规划来看，有业内人士分析这可能会是一个类似苹果、谷歌那样的低密度总部基地。
此外，据悉地铁15号线的终点设在前海妈湾片区，预留了经大铲岛连接成环的条件。
