摘要：中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。会议强调，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负...
中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。
会议强调，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。
同时，会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
从大背景来看，会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。但要看到，我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。
在此前一天，国务院副总理刘鹤于12月15日在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌表示，从2003年第一次提出房地产是国民经济的支柱产业后，中央对于房地产支柱产业的定位没有否定过。“为什么中央对房地产调控那么重视，每次中央经济工作会议都会提出来房地产？因为它的重要地位是不可否认的。目前，中国GDP增速放缓，主要原因还是内需中房地产消费和投资的需求下降。”
顾云昌认为，当前，中央再提“房地产市场平稳发展”，不是防止房价过快上涨，而是防止大幅度的下行。目前，房地产仍然没有见底，还在下跌的过程中，能否尽快筑底至关重要。房地产行业的债务问题持续发酵对经济金融风险的影响也很大。
“虽然当前出了很多的政策，但老百姓买房的积极性仍然不高，消费者对市场的信心仍有一个恢复的过程。后续无论是需求端还是供给端仍需发力。需求端应激发改善性需求，改善性需求对整个消费的拉动作用更大些；供给端的土地供应也需要有变化，土地配置要地随人走，当前中国的城市化处在城市群、都市圈的状态，土地供应需满足需求。”
保交楼是稳定需求侧信心的基础
中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次中央经济工作会议指出“有效防范化解重大经济金融风险”是对二十大精神的进一步贯彻落实，重大经济金融风险中，房地产风险是重点内容之一。2023年房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至关重要，本次会议明确提出“要确保房地产市场平稳发展”“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2023年将“防风险、保民生”作为房地产工作的主题和重点，即在房地产领域贯彻“底线思维”。具体来说，确保能交楼，避免大面积烂尾造成民生的问题，守住不发生系统性风险的底线，地产债务风险不会再次蔓延。
防范化解优质头部房企风险，推动行业优胜劣汰
中央经济工作会议提出，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
同策研究院高级分析师李霄霄指出，这几年防范化解系统性金融风险方面一直是楼市调控的重要工作。但是从去年下半年开始市场进入下行阶段，房企销售下滑、资金流承压，叠加疫情影响，更多的企业暴雷，尤其是一些原本被认为行业标杆的民营企业也出险，进一步造成行业的信任危机，金融机构放贷更加谨慎，甚至抽贷现象更多，企业的经营环境进一步恶化，行业信心不足，也导致房地产调控的难度增加。可以看到近期先后发布房企融资“三支箭”，来改善房企的融资环境，尤其是帮助一些本身相对健康稳健的头部企业更好应对行业风险，防止风险进一步蔓延的重要措施。接下来，“三支箭”进一步落实，也才会慢慢修复行业信心，帮助行业走出低谷。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，未来对房企融资支持力度会保持，同时重点关注优质头部房企，这也将推动行业优胜劣汰进一步加快。通过强化对行业融资的保障，可有力增强房企现金流，优化房企财务结构，加快项目开工建设，有效改善房企总体的生存现状，助力行业逐步企稳回升。
支持刚性和改善性住房需求，坚持“房住不炒”基调不变
中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
陈文静指出，本次会议再提“房住不炒”，延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具体工作的后面，亦表明“房住不炒”是中长期坚持的房地产行业定位。
陈文静表示，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。本次会议再次强调“支持刚性和改善性住房需求”，同时，住房消费作为我国扩大内需战略的重要抓手，本次会议亦强调“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，2023年需求端政策有望继续跟进。
根据中指监测数据，2022年1-11月，全国各地出台需求端政策接近千条，为近年来历史新高，更多政策发力在刚需购房群体，2023年，支持改善性住房需求的政策有望进一步强化，如降低房贷利率、降低首付比例等。近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪产生了积极带动，2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。
与此同时，李霄霄还提到，当前一二线城市房价都很高，如果没有家庭支撑，年轻人很难一步跨到买房，即便掏空6个钱包买房，也会造成日常消费降级，未来必然会增加租房消费。此次会议明确解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，构建租购并举的住房模式是重点。
推动房地产业向新发展模式平稳过渡
中央经济工作会议还提及，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
陈文静认为，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。第一，坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。第二，租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分，未来相关配套政策将进一步完善，同时推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。第三，盘活存量，健全配套服务。
李霄霄指出，“房地产行业新的发展模式”是相对于旧的模式去提的。一方面过去是预售制，但房企暴雷也造成预售的房产难以交付的问题，新模式的一个方面可能就是逐步增加现房销售的比例；同时，过去几年房企是高杠杆快周转，但也造成行业风险的积累，这几年房地产降杠杆后，未来将走向杠杆降低、周转速度降低的慢周转模式。
展望2023年，植信投资研究院资深研究员马泓认为，房地产政策将继续坚持“房住不炒”并向“稳地价、稳房价、稳预期”目标迈进，突出“因城施策”，推进“保交楼”等房地产项目的工程建设。住房金融总体上将进一步回暖，推动居民购房成本小幅下降，将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地，房企开发贷及非银融资指标有望边际改善，有效化解房企金融风险。地方政府也将积极发力，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，推动存量房去库存，支持房地产行业健康发展。
